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政策风向标未改地产股春天在哪里正文

类别:qq搞笑签名 | 点击: | 日期:2020-10-29

随着上海“居住证满三年可购二套房”政策被叫停,地产板块周三也迎来了一波大幅回调,同时拖累股指出现下跌,地产板块走势受政策影响程度显露无遗,这也使得市场人士对于地产板块的后续走势开始出现明显分歧。

不过就笔者看来,本轮地产板块的上涨固然有估值低的因素,但就时机而言,显然还不是出现大幅上涨的良机,其原因主要有以下一些方面:

首先,从对地产股影响最大的政策层面来说,尽管很多地方政府出于“土地财政”的考虑,在近来楼市走势不佳的情况下纷纷开始试探性地出台救市政策,但从其结果来看,只要是经过媒体高频度曝光的,无一不被紧急叫停。这充分说明在中央政府楼市调控的基调没有改变的情况下,地方政府在和中央的地产政策博弈中仍处于下风,并且其过程仍将是曲折而长期的。

其次,从地产公司本身而言,在宏观调控的大背景下,此前一些高价拿地的地产公司已经开始感受到现金流的压力;而随着时间的推移,今年二三季度将有更多的地产公司现金流出现吃紧,只要楼市维持目前的状态,以价换量将是地产商的唯一选择,这无疑将影响地产公司的盈利情况,也同时意味着目前貌似估值较低的地产股或将随着房价的不断下跌而迎来估值不断抬高的状态。

再次,在目前信贷资金流入地产受限的情况下,随着部分公司现金流危机的来临,地产行业的兼并收购也将逐步进入高潮期,这也意味着行业中能活得更久的公司才有望从调控后的市场中获得更多的市场份额,但要想重复此前十年超高利润率的盛况显然已无可能,地产业步入市场平均利润率的时代即将来临。作为一个事关国计民生的行业,此前的超高利润率显然是国家所无法承受的。

回到A股市场地产股的走势,笔者认为,在地方政府多次试探中央政策底线失败之后,此轮反弹也将进入尾声阶段,而随着地产公司现金流危机的爆发,房价的下跌将使得地产股步入二次探底阶段,只有在房价真正探底之时,地产股才能迎来真正的上涨行情。

i-S -aes New Roman"'>  回顾近几个月来的地产政策可见,部分地方政府迫于压力频频试探中央房地产政策。地产板块也按捺不住长期以来的压抑,稍有机会就呈现井喷之势。同花顺金融数据终端统计显示,今年年初截至昨日收盘的两个月时间内,房地产板块整体上涨了19.52%,仅次于有色金属及采掘业涨幅,也大幅跑赢同期上证指数9.79%的涨幅。

对于房地产板块未来走势,肖恩投资合伙人佟瀚对《第一财经日报》记者表示,预计中央政府将不会在2012年放松其主要的房地产限购措施。总而言之,房地产限制措施的宽松只可能会发生在其行业已达到一定的“真正损失”之后。

另外,业内普遍也认为,上海作为一线城市具有较强的示范作用,其在楼市政策方面的细微变动都会引来不少城市效仿。此次上海“旧政新解”被叫停,将给其他地方政府传达出较为明确的信号。

中国股市向来是政策晴雨表,这一点在房地产市场上也格外明显。瑞银证券分析师陈李强调,影响2012年A股市场最重要的因素第一是房地产,第二是通货膨胀。地产股属于经济早周期行业,政策敏感性很高。虽然近期房地产行业有超预期表现,不过他始终认为,A股市场在3月份晚些时候的调整风险依存,地产销售环比提高的空间和时间依然有待观察,信贷不达市场预期及欧债市场可能的剧烈波动都是潜在的风险。陈李对于地产股持“短期谨慎,中期乐观”的态度。

而具体分析不同的涨跌情况可以发现,A股龙头房企“招、保、万、金”涨幅普遍较弱,如万科A年初以来只涨了10.84%、保利地产涨11%、招商地产涨12.5%、金地集团稍好,涨17.17%。相比之下,有21只地产股的涨幅超过30%。不过这多集中于二三线的房地产公司个股,或是有重组等预期的ST类地产股。分析师预计,未来不同类型的房地产上市公司股价也会出现一定的分化。

东兴证券郑闵钢分析,未来预计定位大众普通住宅的快速周转型企业销售业绩仍然将会有很好的保障,因此“一高一低”的公司相对具备趋势性投资机会的条件;另外在“一高一低” 房地产上市公司持续走强的带动下,预计一些超跌的区域性房地产公司可能也具备很好的反弹基础。

佟瀚认为,政府可以通过以下两点来间接地缓解房地产市场的恶化:首先,政府提供有利的政策和廉价的银行贷款,从而鼓励房地产开发商建设小规模的商业住房;其次,进一步降低首次购房者的首付款比例和贷款利率。

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